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房贷利率换锚这是真的吗?房贷利率换锚具体情况

日期:2019-10-08 08:48:28 来源:互联网 编辑:小热热 阅读人数:609

房贷利率今“换锚” 实际利率变动有限

根据央行此前公告,自今日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

虽然商业性个人住房贷款利率的定价基准从贷款基准利率变为LPR,但在“房住不炒”的政策基调下,房贷利率“换锚”对实际利率水平影响不大。央行有关负责人此前也表示,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

实际上,自央行宣布房贷利率定价基准新政以来,各大银行就在进行系统切换、合同文本调整等方面的准备,个别城市的部分银行已试水新的房贷利率定价方式。如9月初起招商银行在深圳地区的部分房贷业务利率已经挂钩LPR,首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR4.85%基础上加30个基点和60个基点,分别为5.15%和5.45%,而此前首套房贷利率为5.145%、二套为5.39%。

另据了解,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率为LPR加55个基点,这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当;二套商业性个人住房贷款利率为LPR加105个基点,较原有的二套房利率水平有所上浮。

9月20日公布的最新5年期以上LPR报价为4.85%,与上一次持平。业内普遍认为,新的个人住房贷款利率政策从今日开始执行,5年期以上LPR是银行发放住房抵押贷款等中长期贷款利率的定价参考,维持5年期以上LPR报价不变也体现了此前央行提出的“房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降”,与当前房地产调控政策思路一致。

不过由于房地产政策执行“因城施策”,对于不同城市的实际影响会有所不同,尤其是像上海等城市存在的首套住房贷款利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。今日起在上海新发放的首套住房贷款利率,最低也要4.85%。

此外,按照规定,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会,即借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。:证券时报

房贷利率换“锚” 13省市料率先执行

新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起正式执行。中国证券报记者获悉,目前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,有望近期落地。一些房贷业务占比较多的大型银行已基本准备就绪,而大行公布的实施方案预计会对中小银行起到一定示范作用。

业界普遍认为,房贷利率新老政策将实现平稳过渡,换“锚”之后,房贷利率不会出现大涨大跌。

加点下限非一成不变

某银行住房贷款部门工作人员向中国证券报记者表示,目前暂未收到总部下发的房贷利率新政执行细则,但预计与当前执行的方案,即首套房房贷按基准上浮10%不会相差太多。

北京、上海房屋中介机构向中国证券报记者表示,暂未收到各家银行正式下达的通知。但有广州链家房屋销售经理人告诉记者,“有消息称,各银行的执行方案会在15日左右公布,中小银行预计会按照四大行的方案执行,首套利率相较之前会略高一些,但实际情况仍待确认。”

据悉,北京新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

事实上,在此前房贷计算方式上,乘法方式出现很多弊端,当基准利率处于低位时,被乘后效应会相应变小。改用LPR加点的方式,可以解决效应变小的问题,使得计算方式更为直观。

按照最近一次公布的五年期LPR(4.85%)计算,北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套房是5.9%,该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。“这次定价水平的确定主要是为了实现与LPR挂钩,同时考虑了保持北京房地产金融政策的连续性和稳定性需要。”知情人士称。

值得注意的是,此次确定的加点下限并非是一成不变的。上述人士介绍,未来将根据北京房地产形势变化和LPR波动情况,指导利率定价自律机制适时适度调整个人住房贷款利率的加点下限。

大行基本准备就绪

央行公告称,新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行。上述人士表示,“在此之前,将指导相应银行修改贷款合同、改造升级系统和组织员工培训。在10月8日之前,签订商业性住房贷款的合同中可选择基准利率作为定价基准。如果部分银行已准备就绪,在和借款人协商一致后可选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。”

房贷业务占比较多的工商银行和建设银行均已开展相应工作。

中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示,目前主要开展三方面工作:一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见,对分行落实进行了安排和部署。二是制度层面,主要涉及个人贷款管理办法中利率条款的修订,如增加LPR的定价方式,9月中下旬可以完成文件的印发。三是在系统方面,工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式。目前正在进行系统测试,9月中下旬可完成该系统的准备工作。

建行也陆续开展多方面工作。中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍:一是研究制定业务实施细节,具体包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等。二是修改贷款合同。三是系统改造。加紧推进业务系统中LPR定价参数调整和文本变更等功能的开发实施。四是全面推进部署。已召集分行研究落实,指导分行做好LPR利率转换准备工作。五是组织员工培训。六是做好客户执行工作。

避免冲击房地产市场

有不少市场人士提出疑问,拉长周期看,未来LPR可能会向下浮动,会否导致房贷利率也一路走低?多位人士认为,如果LPR变化但加点不变,确实会使得房贷利率发生变化。但当前房地产调控强调因城施策,各地市场利率定价自律机制也会在利率确定过程中发挥重要作用。

事实上,如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化,导致当地房地产市场矛盾比较紧张,那么市场利率指导就会相对频繁一些,比如一两个月就会调整一次。LPR所反映的是贷款市场的趋势,同时房地产市场的趋势也会反映在LPR趋势上。

房贷利率“换锚”有序进行,市场总体平稳过渡

房贷利率换锚这是真的吗?房贷利率换锚具体情况(图1)

距离10月8日房贷利率彻底“换锚”还有20天。自人民银行宣布对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整后,购房成本将会有多大变化,商业银行调整状况如何,引发市场关注。对此,专家普遍预计,新报价方式调整对房贷利率影响不大。

相关人士透露,房贷利率“换锚”将以稳为主,同时强调因城施策,新的定价能够更加灵敏地反映市场变化,对商业银行定价、自律机制,以及对整个城市市场的反映和把握提出更高要求。

此外,对于外界关注的存量房贷利率“换锚”问题,按照人民银行公告要求,存量贷款的利率仍按原合同约定执行。上述相关人士透露,有关政策还在研究当中,将会尽快推出,将以“保护借贷双方合法权益”作为基本原则。

政策衔接以“稳”为主

8月25日人民银行宣布,自2019年10月8日起,针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,加点数在合同期限内固定不变。

据了解,公告发布后,已有超过13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准转换工作,明确新办房贷利率浮动下限。有业内人士表示,报价方式调整对实际房贷利率的影响不大,会以平稳过渡为主。

房贷利率换锚这是真的吗?房贷利率换锚具体情况(图2)

其中,北京地区新的个人住房贷款定价基准是:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。

参照此标准,并结合8月25日公布的5年期LPR4.85%水平计算,北京地区首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套下限是5.9%,与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。

市场人士认为,此次定价水平的确定主要考虑两个方面,一是实现与LPR的对接,二是充分考虑北京地区房地产及房地产金融的特点,尽量保持连续性和稳定性。

另外,从整体来看,房贷已经告别“折扣”。目前,几家大型银行的首套房贷利率依然按此前的基准利率上浮10%,二套上浮20%执行。“没有新规定的,就按照原来的方法,更多的变化可能要到10月8日之后再看。”有北京房产中介告诉记者。

一位广州房产中介向记者表示,目前该地区已经有银行定下首套房贷利率,预计为5.5%。同时,其接触的大部分客户认为,调整后利率水平变化不会很大。“小的波动肯定不可避免,但总体看来还比较稳定。”上述房产中介表示。

各地要求继续坚持“因城施策”

同时,《金融时报》记者了解到,个人住房贷款利率下限也会根据房地产形势的变化和LPR的波动情况进一步调整。

按照规定,10月8日后,新发放的个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。距离10月8日最近的一次LPR报价,将在9月20日揭晓。

中原地产首席分析师张大伟认为,从目前情况看,房贷利率会以平稳为主,不排除有些地区出现下调,但受到调控要求,下行空间并不大。

不过,也有市场观点认为,房贷利率在LPR改革后下降的可能性不大,或将保持稳定或略有上升。融360大数据研究院认为,虽然近期存款准备金率下调,银行融资成本有所下降,但不管是降准还是LPR新报价机制的推出,最终都期望通过银行传导,以降低贷款实际利率,政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段。

除北京外,最早公布调整方案的招商银行在深圳实施的首套房利率为LPR基础上加30个基点,二套房加60个基点。

融360大数据研究院的监测数据显示,目前广州、深圳等地的部分银行,已经对新增房贷业务采用LPR进行利率报价,已受理房贷申请但未获批的用户,可以在以基准利率为定价基准的老合同和以LPR为定价基准的新合同之间进行选择。

此外,记者了解到,上海地区目前还未有变化,基准利率依旧为4.9%,可享受九折或九五折优惠。某股份制银行上海分行个贷负责人向《金融时报》记者透露,上海的房贷“换锚”规则还没有完全确定,目前在沟通过程中,但总的基调是保证“房住不炒”以及“因城施策”,在此前提下保持个人住房贷款利率基本稳定。目前,上海是全国房贷利率较低的城市之一,张大伟认为,这与上海各银行之间竞争激烈有关系。但执行新规后,首套房贷的折扣利率或将难以实现。

一位大型银行房贷处负责人谈到,当前房地产调控强调因城施策,在确定加点下限的基础上,各地区、各银行可以根据当地供需变化、经营策略的差别、服务客群的不同进行自律定价,也会让房地产市场运行更加平稳有序。

上述相关人士表示,若个别城市因为LPR调整导致房贷利率变化,进而使得当地房地产市场供需矛盾突出,将会对当地的市场利率进行指导,也有可能利率下限会调整得相对频繁,比如一两个月调整一次,以保持当地房地产市场的基本稳定。

银行准备就绪

伴随着政策的落地,各家银行也已做好相应准备。

工商银行个人金融业务部副总经理任西明对《金融时报》记者表示,目前工行主要开展了三方面工作:一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见,对分行进行安排和部署;二是在制度层面,主要涉及个人贷款管理办法中利率条款修订,比如增加LPR的定价方式,9月中下旬可以完成文件印发;三是在系统方面,工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式,目前正在进行系统测试,9月中下旬可以完成该系统的准备工作。

建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍,建行为了保证新报价机制平稳运行,主要开展了六方面工作。一是研究制定业务实施细节,包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等;二是修改贷款合同,对新发放商业性个人住房贷款业务合同的利率等相关条款进行修订;三是系统改造,目前在加紧推进业务系统中LPR定价参数的调整和文本变更等功能的开发实施,9月20日左右可以全面开放实施;四是全面推进部署,已经召集分行研究落实,指导分行做好LPR利率转换准备工作;五是组织员工培训;六是做好客户执行工作,目前已研究梳理政策的宣传素材和客户的问答题库等。

“在10月8日前签订的商业性个人住房贷款合同中,可以选择基准利率作为定价基准。当然,如果银行已经准备就绪,在与借款人协商一致后,也可以选择LPR定价方式,以加点方式确定。”上述相关人士强调。

网友评论
  • 范晓夕
    比如各种心肌病的终末期,或者是其他类型的心脏病,但已经没有有效的治疗手段,如不心脏移植,这类病人很快将不久于人世
    2019-10-10 04:02 642
  • 薇薇安999
    结婚后想换工作,真的很难吗?
    2019-10-08 14:03 968
  • 清风徐来e
    而银行利率确实已经上调属实
    2019-10-13 06:41 115
  • 请喊我大哥
    所以,就算房价真的实现了下降,那也是很小的幅度
    2019-10-09 08:33 899
  • shining_50
    治疗以控制心衰为主,但心衰的治疗并没有什么特好有效的办法,用了足量的药物,小黎的病情仍在加重,反复住院,生活质量严重下降
    2019-10-11 04:38 101
  • 洛杉矶起飞
    都已结婚的人了,需要了解责任与担负
    2019-10-08 13:03 25
  • 菟子的耳朵
    想着降价抢房的朋友可以洗洗睡了
    2019-10-10 05:04 838
  • 熊熊aaa
    真的可以换心脏吗?
    2019-10-07 05:21 516
  • 李玉小佳佳
    都说2018房子要降价,房贷利率上调,真的是这样么?
    2019-10-08 02:43 753
  • 妳我樂發發
    现在日常生活没有任何问题
    2019-10-07 13:56 567
  • 我是泡泡啊
    在利率上浮购房成本增加的情况下,很多人会重新审视购房计划,这也就给楼市的降温带来了可能
    2019-10-10 01:52 467